<span id="5iirc"></span>
<button id="5iirc"><acronym id="5iirc"></acronym></button>
  • <li id="5iirc"></li>
    <rp id="5iirc"></rp>

  • <dd id="5iirc"></dd>
    關于ZAKER 融媒體解決方案 合作 加入

    王曉松的“斷臂求生”之路:新城自救,沒有宮斗

    編者按:

    從來沒有哪個行業像房地產一樣,在跌宕的經濟周期中一路昂揚向上。

    當 " 不將房地產作為短期刺激經濟手段 " 的主基調出爐后,這個行業馬上叫苦不迭," 融資難了,賣房難了,賺錢難了。"

    如果說前三十年 " 因勢成人 ",待紅利消弭,日后或許該 " 因人成勢 ",未雨綢繆者,早在降低債務杠桿,開辟第二戰場。

    8 月底,頭部房企密集披露 2019 年中期業績,值此歷史檔口,《棱鏡》出品 " 房企尋路 " 系列,剖析若干標的,共探行業前路。

    是為本系列第三篇,關于新城控股。

    8 月 23 日,新城控股(601155.SH)披露了 2019 年半年報。

    這距離原董事長王振華涉嫌猥褻女童案爆發過去 54 天,同樣是其子王曉松繼任董事長的危情時刻。

    半年報成色,直接關系這家中國第八大房企的走向,尤其是給了地方政府、金融機構、項目合作方等各個關鍵利益主體評估公司基本面的窗口。

    半年報顯示,新城控股上半年實現合同銷售金額 1224.18 億元、歸屬上市公司股東凈利潤 25.9 億元,兩項數據的增速都有所放緩,而其經營性現金流凈額為 -67.01 億元,流動性壓力依舊很大。

    王曉松的 " 斷臂求生 " 之路還在繼續,他一直在出售地產項目,回籠資金,拜訪地方政府和金融機構,求得支持。但金融機構選擇不斷貸、不增貸,還在觀望形勢。

    關于王曉松拯救新城的關鍵詞,《棱鏡》采訪整理如下。

    一、高層暫無離職

    《棱鏡》自多方信源獲悉,王振華涉案之后,新城控股內部并未出現 " 宮斗劇 " 情節,各方高管對王曉松繼任董事長并無異議。

    一位新城內部人士對《棱鏡》表示,王振華家族控制著新城控股 48.58% 的股份,是公司的實際控制人," 而且,少主(王曉松)思路清晰,也比較接地氣,公司內部對他的人品和業務評價相對不錯,梁志誠等公司老臣都是看著他長大的。"

    " 王曉松對大數據和智慧商業,以及房地產產業鏈上下游相關領域的科技創新孵化等新鮮事物頗感興趣 ",這位新城內部人士透露," 但在現有境況下,保持公司穩定、活下去是第一位的,除了智慧商業與新城吾悅發展密切,在有力推進外,更多新的嘗試有待未來情況決定。"

    王曉松繼任董事長之后,在人事調整上面,梁志誠、陳德力職責不變,繼續分管住宅開發、商管事業,此前王曉松主導的商開板塊,實際交由周科杰負責。

    周科杰系新城控股老臣,1996 年起任江蘇新城地產股份有限公司投資核算部經理,2007 年 6 月任公司成本管理部總經理,2011 年 7 月兼任工程管理部總經理,2012 年 1 月至 2013 年 1 月任公司助理總裁,2013 年 2 月至今任新城控股副總裁。

    " 盡管各大房企、獵頭都在挖人,新城內部管理層相對穩定,住宅、商開、商管三個事業部及集團總裁室約 40 人高管團隊,暫無一人離職。" 新城控股對《棱鏡》回應。

    《棱鏡》暫未掌握新城中層和基層員工的人員變動情況。財報顯示,截止 2018 年底,新城控股擁有員工 20653 人。

    二、平價甩賣項目

    為緩解現金流,王曉松開啟一系列拯救計劃,其中包括將 40 個地產項目擺上貨架,回籠資金。

    截止 7 月 28 日,上述 40 個待售項目已經售出 15 個,新城回籠資金達 68.5 億元,買家包括金科、旭輝、龍湖等。

    這其中,力圖達到 1500 億銷售規模的金科股份 ( 000656.SZ ) ,接盤了其中 8 個項目,合計交易對價為 27.37 億元。

    《棱鏡》從接近交易人士處獲悉,這些項目并未打折拋售,基本為平價轉讓,部分項目有小幅溢價,轉讓價格包括土地款和 8% 左右的財務成本,同時新城秉承現金為王策略,要求現金交易,一次性付款。

    這 40 個擬轉讓項目的預期凈利潤回報,普遍在 8% 到 9% 之間,屬于行業正常水平。

    因此,有著規模擴張沖動的金科、弘陽等房企興趣更濃,而非那些更多追逐利潤的頭部房企,比如傳聞中的 " 并購王 " 融創并未參與接盤。

    在拿地方面,新城控股上半年拿地的權益金額為 550 億元。得益于吾悅廣場商業地產的開拓,新城土地成本依然低廉,上半年拿地平均樓面地價約 2989 元 / 平方米,約為同期銷售均價的 25%。

    接近新城人士告訴《棱鏡》,目前新城內部策略仍然是適當收縮,暫緩拿地,手里要有足夠多的現金," 等到金融機構放開融資口子之后,再看是否拿地,土地拓展部門現在的更多工作是跟蹤項目,做一些市場分析報告。"

    三、銀行還在觀望

    自從王振華出事后,王曉松最近 54 天一直在密集拜會政府、銀行等金融機構,溝通企業運營情況,希望繼續得到支持。

    《棱鏡》從一家商業銀行南京分行負責地產業務人士處了解到,該行與新城合作的已有存量貸款項目不受影響,都在正常進行,暫時是包容態度,不會抽貸、斷貸,此前制定的總授信額度不變。

    上述銀行人士還透露,新城每年年中或年末,一般都會有提前還款計劃,今年因為王振華出事,該公司相對謹慎,為了保證現金流,并沒有做提前還款,銀行方面也表示理解。

    不過,銀行新增貸款的觀望期到底有多久,上述人士并未說明。

    《棱鏡》從接近新城人士處獲悉,這代表著金融機構對新城控股的普遍態度," 不會抽貸、斷貸,但對新增融資依然處于暫停并觀望的狀態。"

    四、財報素顏相見

    半年報顯示,截至 6 月底,新城手中持有現金余額為 456.42 億元,同比增長 83.8%,短期債務為 261 億元,現金短債比 1.75 倍,短期償債壓力無虞。

    此外,其上半年資產負債率和凈負債率分別為 86.7%、76.62%,雖然相比去年同期分別下降 1.61 個百分點、39 個百分點,但相較 2018 年末,則分別攀升了 2.13 個百分點、27.41 個百分點。

    與此同時,新城流動性壓力依然存在。上半年,其經營性現金流凈額為 -67.01 億元,去年同期為 -91.35 億元,去年年末則為 38.17 億元;短期借款為 5.94 億元,相比去年同期大幅減少 73.84%。

    新城控股在 2018 年報中粉飾報表,通過選擇優質合作項目并表和投資性物業公允價值評估的方式,在會計準則范圍內進行利潤和負債的調節,一度引發爭議。

    " 這次 2019 年中報顯得挺素顏," 一位業內人士在看到這份半年報后對《棱鏡》表示," 沒有看到美化的數據 "。

    接近新城人士對《棱鏡》表示,報表 " 素顏 " 是一種誠意體現," 讓金融機構可以更好地評估公司基本面。"

    五、吾悅廣場降速

    新城控股的商業模式是 " 住宅開發 + 商業地產 " 雙輪驅動。

    2019 上半年,以吾悅廣場為主的租金收入和管理費為 17.41 億元,同比增長 104.52%,這也是其營業收入小幅增長的主要原因。

    2019 上半年新開業的吾悅廣場僅有 2 座,且均為 6 月份才開業,合計租金和管理費收入不足 1 億元。

    截至 2019 年 6 月底,新城控股累計開業吾悅廣場達到 44 座,下半年則計劃開業 20 座,目標是全年實現租金及管理費收入 40 億元。

    新城控股對《棱鏡》回應道,對于這一投資性房地產業務的發展力度不會減緩," 在 2019 年度 40 億元租金和管理費收入的基礎上, 2020 年、2021 年投資性房地產的租金和管理費收入目標不低于 60 億元和 90 億元。"

    王振華此前曾定下 2020 年開業 100 個吾悅廣場、租金收益達到 100 億元的目標。

    現在來看,吾悅廣場的發展速度并不及預期。

    六、地產黑馬褪色

    2018 年,銷售額剛剛跑進全國房企 10 強的新城控股,此次半年報保住行業第 8 的座次。

    新城控股實現合同銷售金額 1224.18 億元,同比增長 28.44%,銷售面積 1049.52 萬平方米,同比增長 35.5%,在大本營常州、總部上海、蘇州等城市實現百億銷售。

    截至 2019 年 6 月底,其權益可售貨值約 5800 億元,2019 年下半年可推貨值約為 2200 億元。

    《棱鏡》自新城內部了解到,2019 年年初,新城內部定下的合約銷售目標為 3500 億元,對外披露的目標則為 2700 億元。

    此外,新城控股上半年營業收入為 170.63 億元,同比增長 8.29%。

    這其中,房地產開發銷售及吾悅廣場物業出租及管理營收分別為 144.83 億元、17.1 億元,營收同比增加 -0.85% 及 101.94%,毛利率分別為 33.76% 及 69%。與此同時,歸屬上市公司股東凈利潤為 25.9 億元,同比增長 2.54%。

    相比往年同期,上述核心數據增速均有所下滑。

    《棱鏡》查詢往年財報發現,2016 上半年至 2018 年上半年,新城控股的銷售額同比增速分別高達 131%、75.01%、94.17%,營業收入增速分別為 3.96%、24.87%、39.1%,凈利潤增速分別為 85.67%、33.66%、122.81%。

    關于銷售額增速下滑,新城控股回應《棱鏡》稱,上半年項目交付結算不多,交付結算主要在下半年,上半年結算金額 274.77 億元 ( 含合作項目 ) ,完成竣工面積 404.1 萬平方米,下半年則要實現竣工面積 1469.26 萬平方米,全年計劃竣工面積超過 1800 萬平方米,2018 年則為 979.82 萬平方米(含合聯營項目)。

    關于凈利潤增速下滑,新城控股回應《棱鏡》稱," 上半年銷售金額同比增長 28.4%,對應的營銷費用和管理費用剛性支出高于去年同期,所以凈利潤同比增幅小于營收同比增幅,但由于下半年交付體量大,全年計劃竣工交付較之 2018 年增長 90% 以上,全年營收和利潤增長有保障。"

    新城控股半年報顯示,銷售、管理費用同比分別攀升 60.44%、11.56%,分別達到 9.57 億元及 12 億元。

    作為曾經高速增長的地產黑馬,新城控股這半年的黑馬成色消退。

    來源:棱鏡 (本文版權歸 " 騰訊新聞 " 所有)

    編輯:吳雅琴

    以上內容由"江南都市報·ZAKER南昌"上傳發布 查看原文
    頭條新聞

    頭條新聞

    時事熱點 一手掌握

    訂閱

    覺得文章不錯,微信掃描分享好友

    掃碼分享
    靠谱棋牌游戏